Viele Eigentümer in Neuss und Kaarst stehen gerade vor derselben Frage: Was tun mit einem älteren Mehrfamilienhaus, das geerbt, gekauft oder im Rahmen einer familiären Übergabe übernommen wurde? Die Gebäude stammen oft aus den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren, wurden über Jahrzehnte nur punktuell modernisiert und wirken steuerlich wie ein schlafender Riese. Denn in vielen Fällen steckt in ihnen ein Potenzial, das bislang kaum jemand nutzt: eine deutlich höhere Abschreibung durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
Die vorgegebenen 50 Jahre AfA entsprechen selten der Wirklichkeit
Wer sich mit dem Thema erstmals beschäftigt, stößt schnell auf eine Besonderheit des deutschen Steuerrechts. Für vermietete Wohngebäude gilt grundsätzlich eine pauschale Nutzungsdauer von 50 Jahren bei der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Diese Zahl ist bequem, aber selten realistisch. Gerade im Rhein-Kreis Neuss, wo viele Bestandsimmobilien aus der Nachkriegszeit stammen und energetisch wie technisch nicht mehr auf der Höhe der Zeit sind, liegt die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit oft deutlich darunter. Und genau hier beginnt die Dynamik, die das Thema für Eigentümer so interessant macht.
Denn das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich, eine kürzere Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie nachweisbar ist. Dieser Nachweis war lange Zeit ein bürokratisches Nadelöhr. Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2023 machte die Anforderungen so streng, dass viele Eigentümer trotz klar erkennbarer baulicher Alterung keine Chance hatten, eine verkürzte Abschreibung durchzusetzen. Erst die Aufhebung dieser Vorgaben im vergangenen Dezember durch ein neues „BMF-Schreiben“ brachte die Wende. Seitdem entscheiden die Finanzämter wieder ohne die früheren Einschränkungen und damit mit deutlich mehr Spielraum zugunsten der Steuerpflichtigen.
Gestiegene Anforderungen an Energieeffizienz und Brandschutz verkürzen die Restnutzungsdauer
Was bedeutet das konkret? Ein Blick auf typische Gebäude in Neuss oder Kaarst zeigt es deutlich. Viele Mehrfamilienhäuser etwa aus den 1970er-Jahren wurden nie grundlegend saniert. Dächer, Leitungen, Fenster, Fassaden – vieles ist technisch überaltert, manches entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an Energieeffizienz oder Brandschutz. Auch wirtschaftlich hat sich die Lage verändert: Die Kosten für umfassende Modernisierungen stehen oft in keinem Verhältnis mehr zur erzielbaren Miete. All das verkürzt die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes.
Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten bewertet, wie lange ein Gebäude unter realistischen Bedingungen noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Dabei geht es nicht um kosmetische Details, sondern um Substanz, Technik, Modernisierungsstand und rechtliche Rahmenbedingungen. Gerade bei Häusern mit Baujahr vor 1995 zeigt sich häufig, dass die Restnutzungsdauer faktisch sehr viel kürzer ist als offiziell vermutet. Und je kürzer dieser Zeitraum, desto höher fällt die jährliche Abschreibung aus.
So wird aus einer abstrakten Steueregel ein Plus von vielen tausend Euro
Wie stark dieser Effekt sein kann, zeigt ein Rechenbeispiel, das sich so oder ähnlich auch im Rhein-Kreis Neuss findet: Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1972 mit einem Gebäudewert von 540.000 Euro wird ohne Gutachten über 50 Jahre abgeschrieben – das ergibt 10.800 Euro pro Jahr. Stellt ein Gutachten jedoch eine realistische Restnutzungsdauer von 19 Jahren fest, steigt die Abschreibung auf 28.404 Euro jährlich. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent bedeutet das eine jährliche Entlastung von 11.930 Euro statt 4.536 Euro. Über die gesamte Restnutzungsdauer summiert sich der Vorteil auf mehr als 140.000 Euro. Für viele Eigentümer ist das der Moment, in dem aus einer abstrakten steuerlichen Regel ein sehr konkreter finanzieller Hebel wird.
Dass dieser Hebel so wirksam ist, liegt auch daran, dass die Finanzämter seit der Aufhebung der früheren Vorgaben wieder stärker auf die fachliche Begründung eines Gutachtens schauen und weniger auf formale Hürden. Entscheidend ist, dass die Bewertung nachvollziehbar und methodisch sauber ist sowie auf einer tatsächlichen Ortsbesichtigung basiert. Selbst erstellte Schätzungen oder Online-Rechner haben dagegen keine Chance. Die Praxis zeigt, dass nur fundierte Gutachten akzeptiert werden, die technische, wirtschaftliche und rechtliche Faktoren gleichermaßen berücksichtigen.
Kosten fürs Gutachten lassen sich absetzen – und amortisieren sich schnell
Interessant ist zudem, dass die Kosten für ein solches Gutachten selbst steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind. Für viele Eigentümer amortisiert sich die Investition daher bereits im ersten oder spätestens zweiten Jahr. Danach wirkt der Effekt über viele Jahre weiter – ein seltenes Beispiel dafür, dass eine einmalige Maßnahme langfristig und spürbar die Steuerlast senkt.
Gerade in einer Region wie Neuss und Kaarst, in der der Immobilienbestand stark von älteren Wohnhäusern geprägt ist, eröffnet das Thema Restnutzungsdauer-Gutachten damit eine Chance, die bislang kaum genutzt wurde. Wer ein solches Gebäude erbt, kauft oder im Rahmen einer familiären Übergabe übernimmt, sollte die steuerlichen Möglichkeiten kennen und prüfen lassen, ob die pauschalen 50 Jahre wirklich der Realität entsprechen.
